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Cambio di destinazione d’uso di immobile

Cambio di destinazione d’uso di immobile

Il T.A.R. Lazio di Roma, sez. I quater, con la sentenza 24 maggio 2011 n. 4622 ha stabilito che il cambio di destinazione d’uso, realizzato senza opere evidenti, non necessita di Permesso di Costruire se non vi è un mutamento urbanistico – edilizio che sconvolga l’assetto dell’area in cui è ricaduto l’intervento edilizio.
La sentenza consolida l’orientamento giurisprudenziale vigente.

Si considera il mutamento di destinazione d’uso realizzato senza opere, come attività ormai da ritenersi libera (cfr. ad esempio TAR Lazio, sez. II, 7.10.2005, n. 8002 e TAR Abruzzo, sede l’Aquila, 2 aprile 2009, n. 236).

Ma cosa è la destinazione d’uso? Come si definisce? Possiamo dire che la d.u. individua, sotto l’aspetto funzionale, la finalità di utilizzo dell’immobile e le modalità attraverso le quali tale utilizzo deve avvenire.

In ambito urbanistico le destinazioni d’uso sono state tipizzate dal legislatore come:

– d.u. residenziale: edifici per civili abitazioni;
– d.u. agricola: aree destinate a coltivazioni, pascoli, la cui edificazione è molto ridotta;
– d.u. indistriale: capannoni industriali e strutture affini;
– d.u. commerciale: supermercati, uffici, magazzini;
– d.u. ospedaliera: case di cura pubbliche o private

Il mutamento di destinazione d’uso può avvenire anche mediante l’esecuzione di opere edilizie che modifichino la struttura dell’immobile, alterandone la destinazione originaria determinando un mutamento strutturale dello stesso. Ma il mutamento della destinazione d’uso, come nel caso affrontato dal TAR Lazio di Roma, può essere realizzato anche senza l’esecuzione di opere edilizie, attraverso la concreta utilizzazione dell’edificio in maniera non conforme all’uso consentito nel titolo abilitativo oppure con interventi che in ogni caso non incidano sulla struttura dell’immobile, ma ne concretizzino una diversa utilizzazione.

Un caso che lo scrivente ha affrontato è un locale terraneo che dagli anni ’50 del secolo scorso è accatastato come A4, ovvero con destinazione d’uso di casa popolare, ma che da tempo è usato come autorimessa. E’ un unico ambiente avente una superficie pari a circa 35 mq a cui si accede per il tramite di una saracinesca, pertanto si è reso necessario il cambio di destinazione d’uso. La sentenza del T.A.R. del Lazio ha riguardato il cambio di destinazione d’uso di un appartamento in ufficio. Anche in questo caso non sono state necessarie opere edilizie.

Al riguardo il T.U. sull’edilizia (ovvero D.P.R. 380/01) prevede all’articolo 10, comma 2 che le “regioni stabiliscono con legge quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinati a permesso di costruire o a denuncia di nuova attività”. In definitiva, è rimesso alle regioni il compito di individuare quali ipotesi di mutamento di destinazione d’uso debbano essere assoggettate a permesso di costruire e quali a denuncia d’inizio attività. Sul punto, come evidenziato anche dal Giudice nella sentenza n. 4622/2011, il legislatore regionale del Lazio non è intervenuto con particolari norme in materia, lasciando pertanto spazio aperto all’applicazione giurisprudenziale riportata nel testo.

Ritornando al caso di specie , si assiste ad un utilizzo di fatto dell’unità abitativa diverso da quello della sua destinazione d’uso, cioè ufficio anziché residenza. Quest’ultima circostanza non risulta accompagnata da alcuna opera, facendo rientrare pertanto la fattispecie concreta nell’inquadramento generale di cui ha dato espressione consistente giurisprudenza (cfr, tra le tante, Cons. Stato, sez. V., 23.2.2000, n. 949; TAR Liguria, sez. I, 28.1.2004, n. 102; TAR Veneto, Sez. III, 13.11.2001, n. 3699; Cass. Penale, Sez. III, 1.10.1997, n. 3104; più di recente, le già citate TAR Lazio, sez. II, 7.10.2005, n. 8002 e TAR Abruzzo, sede l’Aquila, 2 aprile 2009, n. 236).

In particolare, si osserva che il semplice cambio di destinazione d’uso effettuato senza opere edilizie, non implica necessariamente un mutamento urbanistico – edilizio del territorio comunale e, come tale, non abbisogna di concessione edilizia qualora non sconvolga l’assetto dell’area in cui l’intervento edilizio ricade. La giurisprudenza sembra, quindi, soffermarsi, per tracciare il confine tra attività libera e attività soggetta a titolo abilitativo, sulla eventuale compromissione del territorio dove sia stato compiuto il mutamento d’uso dell’immobile senza opere.

ing. Fabiano Roma

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